2025年新年~~~

旅游消费似乎又成为城市活力的动力话题。

透过话题看数据，透过数据看结果，无非是从--人流量--到--人留量，能不能留下人，能否因人而产生消费。

基于这个角度，地方政府经营城市的商业模式本质则是为城市中的活动提供平台。与线上互联网平台企业一样，作为一种线下的平台型企业，经营的成败关键是“流量”。而城市更新时代的城市空间经营重点已经不是“创造未来的人流量”，而是“利用已有的人流量”。

所以，无论是不说新春，还是旅游黄金周，还是日常的城市推广宣传，其城市更新的前提是首先要筛选出“存量人流量”的城市空间，将其作为更新盘活的主战场。

其中，“人流量”不能自动地转化为地方政府的经营现金流。地方政府所更新的城市空间一定要满足“空间使用者”的某些需求，衍生出相应的供需交易活动，才能最终带来消费者的福利和供给者（地方政府）的现金流。

所以，与其说是“人流量”影响了更新盘活的效益，不如说是“人留量”更加直接关乎城市更新的成败。人“流进来”并且能够在城市空间中“停留”一段时间，会大幅提高空间中的交易活动发生的几率。当然，将“人留量”转变为“现金流”是城市更新过程中的“惊险一跃”，需要城市更新的商业模式谋划和相应的制度设计。单纯的citywork更大程度上激发的是城市“人流量”，能否刺激以及提升人均消费的服务客单价其实是有待评估的。相反，久居城市的“原住民”对应城市更新的贡献则有着更大的持久性。

地方政府的更新目标能否寻找到高“人留量”的公共空间，并通过一定的方式使其“资产化”（变为能产生现金流回报的有效资产），也行更值得让我们去思考。

城市中的高“人留量”公共空间在哪？策划什么样的商业模式？

通过职住数据的分析，通过追索市民在城市中日常活动流线，可否帮助我们筛选出高“人留量”公共空间。将市民分为上班族和非上班人群两类。上班族在城市中的动线，一般是来往于工作场所和住址。所对应的工业商业用地和住宅用地都不属于公共空间，而只有连接其中的交通流线属于政府资产，比如公交、地铁等。这些交通工具的人流量巨大，且需要停留，完美符合高“人留量”公共空间的筛选要求。

非上班人群，其在城市中的日常活动按照时间先后顺序，主要包括出门买菜，送孩子上学，公园锻炼，跳广场舞等。所分别对应的农贸市场、学校、公园以及广场等公共空间是高频率、高人留量的日常流线节点，也是策划更新盘活时的重要公共空间类型。

以及，银发族群的生活空间，能否与商业高质空间接轨，形成增值服务，让其在多维空间中，获得更大的高质量附加值。

针对本地原住民，高质量群体，政府能够通过构建特许服务的形态，让其获得增值价值，由此激发留量居民的稳定增长与持续投资，借助“人留量”的经济增长属性，促使较大的公共空间能在扣除折旧、运营费用后为地方财政带来净盈余。

过去三十年，城市规划行业帮助自己的甲方地方政府通过土地财政获利，从而也造就了自身的光辉地位；未来三十年，进入城市更新时代以后，城市规划行业的转型方向也应该是围绕帮助自己的甲方创造价值这一核心点展开。而目前城市规划行业几乎所有的业务模式和项目类型，都是基于房地产所衍生出的“副产品”。城市规划行业的甲方是地方政府，房地产又是地方政府土地财政的基础。一旦房地产“熄火”，土地财政势必遭受巨大冲击。当地方政府财政拮据，自然没有办法再“喂养”庞大的城市规划产业。

随着未来增量开发的规划越来越少，传统规划咨询业务也随之不断缩水，但是由于存量项目中的公共空间“股权”积累，猜测规划院将逐渐转变为持有并运营一个又一个城市公共空间项目的“重资产”企业。这些“重资产”所带来的收益可以弥补传统规划项目不足所造成的营收压力，同时，经营和持有“重资产”的过程会不断革新塑造城市规划院的能力体系，将其转变为更能适应城市更新时代地方政府需要的那种“乙方”。

反观，数据分析能力方面看，目前各大城市的城市规划院基本上都掌握了大量的城市运行数据，比如人口规模、流向、商业分布等。很多规划院甚至探索出了帮助招商引资企业、市内餐饮企业选址等数据分析工具。只要能够“打通最后一公里”，将这种能力落地为真正的公共空间项目经营实操，就可以帮助地方政府和国企平台更好地经营公共空间。