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2019-06-18 17:18:52
2019 不忘初心 砥砺前行
如果一个时代，让你觉得不适、焦虑和充满危机，惶惶不可终日，这说明它是一个正在激变的大时代。正如吴晓波在跨年演讲上所说的：这个时代从不辜负每一个试图改变自己命运的平凡人。
南京高淳取消限购，苏州正开启最严限购：“一城一策”主导下的楼市缩影。
从去年中央经济工作会议对2019年楼市的定调：房住不炒、因城施策，到一季度后政治局会议重提“长效机制”，政策面结合市场面，楼市一城一策渐露雏形。
何谓一城一策？
以往我们的楼市调控都是大开大合，要收紧都收紧，要放开都放开。
常规套路就是小城市先试探，中央不反对其他城市一拥而上，比如：
2011-2013年那一拨，打响第一枪的是马鞍山；随后，北京、上海、成都、芜湖等近30多个城市相继放松调控。
2015-2016年那一拨，南宁率先定向放开限购，然后全国城市开始房价翻番。
一城一策则不同，是要根据当地经济和房市运行情况，调整制定差异化的调控政策。
理由也很好理解：有的地方经济很落后，一棍子打死不让它卖地卖房，地方就要破产；有的城市经济还可以，但是楼市库存越来越高，楼市继续搞下去，难免要一地鸡毛。
虽然说是一城一策，但是我们其实可以理解为一类城市一种政策，结合目前楼市的现状，我们来聊一聊。
南京楼市的走向是目前全国楼市的缩影
南京楼市正在经历的一切或许是全国楼市的一个缩影。苏州又是与南京相反的路径，在一路狂奔的成交数据与地王背后，这座城市正在开启最严限购。
胶着的楼市下，政策的每一次松绑和收紧，都在考验各个地方政府的执政智慧。
步入6月，受到最广泛关注的政策调控，当数南京。这个极具典型性的二线城市，一定程度上折射着国内众多同量级城市的楼市现状。
南京最近的一次调控政策是高淳区放开限购，外地人只要持有南京市居住证，或携带用工单位的劳务合同和营业执照，即可开具购房证明。与之对应的市场现状是南京自5月起新房成交量有所减少，6月第一周甚至出现腰斩。
然而同为江苏重镇，苏州则走出了一条与南京截然相反的路子。5月下旬，苏州出台收紧调控手段，甚至命令规定苏州全年房价涨幅目标必须控制在5%以内。
胶着的楼市下，政策的每一次松绑和收紧，都在考验各级政府的执政智慧。政策与市场严密挂钩，碎片化的调控手腕与“一城一策”的主导方向，能让运动的市场有所回温，也能让热起来的城市很快冷却。
首先是一线城市：
一线城市里，我们可以看到上海的楼市调控很有成效，和苏杭最近的势头比起来，自称为“长三角洼地”。
北京也比较平稳，深圳的楼市价格长期也是比较平稳，但或许因为是新兴城市，投机比较重，杠杆太高了。
整体来说，一线楼市是风向标，本身也是顶级资产，没有大的政策变动的话，还是会稳定如钟的，基本不在一城一策的范围内。
然后是二线城市：
二线城市就有的说了，二线划分本身地域跨度就大，而且经济发展也不均衡，符合一城一策的标准。
楼市如何调控，可以参考几个标准：
1、房价涨幅快慢：杭州、南京、苏州、武汉、成都、青岛、厦门、天津、宁波、西安……
2、经济发展水平和人口流入情况：一般来说，经济水平好的地方，产业也比较发达，就业岗位多，人口自然也多，这点可以和第一点合并。
3、当地财政状况：虽然是二线城市，但是很多城市的财政状况依然不太乐观，财政土地依赖程度很高，依赖度高，调控起来就要投鼠忌器。
4、楼市库存情况：一些城市连年楼市大发展，比如合肥楼市去年库存全国第一，楼市降个价房管局都出动叫停。不过一年之后，合肥库存也告急了，可见楼市的热度。
贴几张数据：
有这三个图做比较，基本能判断个大概：
1、经济不错，财政也还好的强二线城市们，是要压一下的，像是苏州、南京、宁波、武汉、青岛、成都，毕竟他们的实体和制造业还是可以发展的。
这里需要说一下，杭州是个个例，现在看房价涨得不慢，卖地也很勤快，调控似乎还放松了，因为什么呢？2022年亚运会，你懂的。
2、像是石家庄、天津、西安、郑州感觉还是以呵护为主，毕竟财政比起上面这些还是困难不少，库存也不小。
最后是三四五线城市：
也很符合一城一策的标准。
像是三亚、金华、北海、昆明这些涨得就太快了，应该要压一下。
其他大部分就比较困难，你看南京的高淳昨天取消了限购，湖北恩施叫停降价……在长效机制建立之后，未来三四线也可能会取消限购，鼓励刚需接盘，但是就目前的房价刚需怕是接不起，投资客还敢去吗？估计除了个别城市，别的也是被套怕了。
未来楼市怎么走？
一二线我觉得还是会维持现状，房住不炒要在一城一策之前，在以城市为责任主体的长效机制建立之后，行政化的手段也许会放松，但是房价大涨不可能。
三四线就有点难了，主要是鼓励刚需接盘，用人才政策突破或者取消限购也说不定。
一城一策的关键在于控制节奏：
一线是风向标，要稳住；二线是发动机，要压住；三四线是压舱石，不能在薄弱链条上发生风险。
如此这般，十年之后，楼市难题或可解。
