南京房地产市场调研报告
2023/1/29

1 目标

1.1 居住舒适

采光、通风

1.2 上下班通勤方便

地铁、公交、道路

1.3 配套生活设施齐全

超市、菜市场、学校、医院

1.4 子女入学

资格、距离

2 约束

2.1 位置

南京主城区

2.2 户型

至少2室1厅1卫

2.3 面积

60-90 m2

2.4 总价

200万以内

3 公寓与住宅

3.1 产权年限

公寓：40年/50年产权。
住宅：70年产权。

3.2 生活成本

公寓：商业用电用水费用高、停车费和物管费高、不通燃气。
住宅：民用水电成本低、停车费和物管费低。

3.3 建筑标准

公寓：日照时间短、采光差、多为一个朝向，不通气。
住宅：日照时间长、采光好、多个朝向、通气。

综上，住宅是在南京定居的合适选项。

4 新房

满足约束的楼盘分布在雨花台、栖霞、江宁、浦口四个区。

4.1 数量

雨花台：5
栖霞：5
江宁：31
浦口：7

4.2 代表性楼盘

江宁：中劲·山语春风，3室2厅1卫，均价22480元/m2，面积89m2，总价170万
浦口：江山大境，3室2厅1卫，，均价24500元/m2，面积85m2，总价208万
栖霞：华侨城翡翠天域，3室2厅1卫，均价22000元/m2，面积89m2，总价196万

5 二手房

鼓楼、秦淮、建邺、雨花台、江宁、浦口和栖霞均有符合约束条件的二手房在售。

5.1 代表性二手房

鼓楼：
利奥大厦，玄武湖边，2室2厅1卫，均价20162元/m2，面积89m2，总价180万
港宁园小区，2室2厅1卫，均价23750元/m2，面积80m2，总价190万

秦淮：
止马村小区，2室1厅1卫，均价19894元/m2，面积88m2，总价176万，1995年竣工

建邺：
升龙汇金中心，2室2厅1卫，精装修，均价19723元/m2，面积89m2，总价175万，2014年竣工

雨花台：
春江新城新河苑(二期) ，2室2厅1卫，精装修，均价23781元/m2，面积82m2，总价195万，2011年竣工

江宁：
明月港湾，2室2厅1卫，精装修，均价20113元/m2，面积89m2，总价179万，2012年竣工
天地新城天心座，2室2厅1卫，精装修，均价22070元/m2，面积87m2，总价193万，2009年竣工

浦口：
同心佳园，2室2厅1卫，精装修，均价21112元/m2，面积90m2，总价190万，2012年竣工
城南新村，3室2厅1卫，精装修，均价19682元/m2，面积88m2，总价173万，2010年竣工

栖霞：
燕歌园，3室2厅1卫，精装修，均价20000元/m2，面积89m2，总价178万，2015年竣工
金纺园，3室1厅1卫，简单装修，均价22182元/m2，面积88m2，总价195万，2005年竣工

6 贷款

房贷计算器

以总价200万计算，首付5成，贷款100万，以等额本息方式还款，如果按揭30年，公积金贷款利率3.1%，需要还款总额约为154万元，支付利息约54万，月均还款4270元。如果按揭5年，公积金贷款利率2.6%，需要还款总额约为107万元，支付利息约7万，月均还款17791元。

7 公积金

7.1 贷款额度

具体的公积金贷款能贷多少还需要根据还贷能力、房价成数、住房公积金账户余额来确定。
1、以还贷能力为依据的公积金贷款计算公式为：贷款额度=[(借款人或夫妻双方月工资总额+借款人或夫妻双方所在单位住房公积金月缴存额)×还贷能力系数40%-借款人或夫妻双方现有贷款月应还贷额]×12(月)×贷款年限。
其中月工资总额=公积金月缴额/(单位缴存比例+个人缴存比例);
2、以房屋价格为依据的公积金贷款计算公式为：贷款额度=房屋价格×贷款比例。其中贷款比例根据不同类型来确定，一般来说，购买房屋的建筑面积超过90平方米的，贷款额度不得超过所购房款的70%；建筑面积在90平米以下的，贷款额度不得超过所购放款的80%。
3、以公积金账户余额为依据的公积金贷款计算公式为：公积金贷款额度=借款人及参贷人公积金账户余额×20。

7.2 优点

1、贷款利率低于商业贷款
按照目前的政策，公积金贷款基准利率为五年以下为2.75%，五年以上为3.25%；商业贷款基准利率为五年以上为4.90%，买房时用住房公积金贷款，能为购房者节约不少购房成本。
2、首付比例低
按照目前的规定，公积金贷款买房首付比例是比商业贷款低的。举个例子，北京首套房公积金贷款首付比例为20%，首套房商业贷款首付比例为35%。
3、每月还款额少
目前全国各区商业贷款的贷款年限只能贷到30年，而且大多数房龄较老的二手房只能贷到10年，贷款利率高，月供压力较大。公积金贷款和商业贷款相比，公积金贷款不仅还款时间短，还款利息还少了很多。但需要提醒的是，每个城市的贷款政策会略有不同，大家一定要向当地有关部门了解清楚。

7.3 缺点

1、贷款有限额
公积金贷款有最高额度限制，虽然个人与夫妻申请的最高额度不同，但在一二线城市，就算公积金贷款贷到了最高额度，仍然不够买房的。
2、放款速度慢
公积金贷款的放款速度会慢一些，因为公积金贷款比商业贷款的流程更加复杂一些。一般情况下，积金贷款的放款时间在一个半月到三个月，季末、年底受贷款额度所限，甚至有可能要等上半年的时间。

7.4 南京政策

南京公积金贷款首付比例：
　　1、购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米（含90平方米）以下的家庭，住房公积金贷款首付款比例不低于20%；
　　2、购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，住房公积金贷款首付款比例不低于30%。
　　申请住房公积金贷款，应当符合下列条件：
　　（一）申请贷款前缴存住房公积金达到相关法规的期限；
　　（二）自有资金支付房款不低于相关法规的比例；
　　（三）具有稳定的经济收入和贷款偿还能力；
　　（四）无影响贷款偿还能力的债务；
　　（五）提供必要的担保；
　　（六）根据需要相关法规的其他条件。
　　南京公积金缴存比例区间为5%—12%。
由单位自主选择，同一单位只设一个缴存比例，职工个人缴存比例应与单位缴存比例一致，人力资源公司可以针对不同单位申请多比例缴存。自由职业者缴存比例等于本市相关法规的职工个人缴存比例加单位缴存比例。

7.5 贷款额度

南京公积金贷款额度的高低与职工公积金月汇缴和年龄有关，与个人账户的余额及提取无关。贷款额度计算公式：借款人住房公积金月缴存额/借款人住房公积金缴存比例×个人还贷能力系数（目前为0.45）×12（月）×实际可贷年限。购买首套房住房公积金最高可贷额度为50万元/人、夫妻双方100万元/户；购买第二套房住房公积金最高可贷额度为30万元/人、夫妻双方60万元/户，可以下载南京公积金APP贷款试算查询。

7.6 首套房

首套房是指购买仅拥有一套住房，以国家对首套房的的认定标准。中国人民银行规定我国城市居民购买第一套住房享有按揭贷款利率优惠和低首付比率等优惠政策。
所谓的“首套房”得同时满足三个条件：买房人年满18周岁;买的房子是90平方米及以下的普通住房（90平方米及以下的普通住房是享受契税税率1%的优惠）；购房人名下没有单独或与他人共同购买的住房。不过与父母一起购买的、按照房改政策购买的、通过继承遗产或拆迁安置获得的住房除外。

8 趋势

所谓城郊的新区、新城、开发区后续很难再有什么大大变化了，人口增量和财政收支都无法再继续支持。

去北上广深南苏杭主城区繁华地段买房，宁愿如此折腾也千万别守着自己所在中小城市的房子，未来中小城市会随着人口压力逐渐空心化，房子比人多几乎成了必然趋势。

目前一二线城市限购越严重的城市和片区是理论上最抗跌的地方，量力而行吧。

9 租房

《南京市人才安居办法》，生效日期：2023-02-12，废止日期：2028-02-12
南京市人才安居办法适用对象（目录）
《南京市人才安居办法》政策解读

取得全日制研究生及以上学历且获得相应学位的国内高校毕业属于F类人才，F类人才可以选择申请保障性租赁住房和租赁补贴中的一种安居方式。
申请保障性租赁住房的，面积为30平方米左右，房源面积以实际供应为准。
F类人才安居租赁补贴统一纳入市人社的高校毕业生住房租赁补贴，租赁补贴的受理、标准和享受期限按照本市公共租赁住房货币化保障的相关规定执行。即，本科、硕士、博士补贴标准仍然为每月600元、800元和2000元，补贴期限由5年调整为累计36个月。

企业、科研生产型事业单位设立的博士后工作站在站博士后；市级准博站在站博士。属于E类人才，E类人才可以选择申请保障性租赁住房和租赁补贴中的一种安居方式。
申请保障性租赁住房的，面积为60平方米左右，房源面积以实际供应为准。
申请租赁补贴的，租赁补贴金额为每月2400元。