说到数字化，大家第一时间很有可能会想起数字孪生、VR，AR，AI，大数据和物联网。无论是商业地产从业者还是一般消费者，大家最容易会联想到线上商城，会员管理系统这些，但这些全是商业地产数字化的基本层面，简言之也只是商业地产经营时期的一个辅助软件。

个人觉得，当前时期来说商业地产与数值化技术的结合才只不过刚开始，但伴随着新基建的资金投入和建议，将来商业地产将迈入一场颠覆性创新的转型，每个人都要有归零的心理状态重新迎接。

说到新基建，个人觉得新基建为影响各个领域，也是中国下一轮产业结构升级和提高的奠基石。在今年的3月4日，中央政治局常务委员会明确提出“积极推进我国整体规划已确立的重大工程和基础设施建设，加速5G互联网、大数据中心等新式基础设施建设进展”，“新基建”变成广受社会发展关注的热门词汇。工业界、金融市场表现出明显的兴趣，期待“新基建”变成合理推动社会经济发展的水龙头，助推中国经济发展摆脱肺炎疫情冲击，迈入更宽阔的发展空间。

将来5-10年，数字技术（DigitalTechnique）与人工智能技术（AITechnique）合称为数字智能（DAT）技术，将数字孪生、5G、AR虚拟现实技术、云计算技术、物联网、大数据等10多种技术结合进入下一个数智时期。

对商业地产公司来讲，企业发展战略的高度重视水平决策了转型发展的幅度和速率；而IT和技术性精英团队与经营管理的磨合期及其业务流程责任人对高新科技运用的自主创新能力的塑造和培养都将变成数字化实践活动得以取得成功推动的关键，商业地产将迎来改变：

1、数字孪生智能

在数智时期的来临，不仅是对目前经营模式效率的提高，更多的将是对商业空间经营的全层面升级。个人觉得，人工智能技术（AI）、数据统计分析技术和5G技术被视作未来五年影响商业地产制造行业的核心技术。

2、人工智能技术（AI）

个性化剖析和库存量提升层面的运用，使定制化和自动化技术零售体验被提升到一个新的高度。在购物中心领域，人工智能技术和视频语音、图像识别技术让智能化服务机器人开始担负一部分顾客服务询问、会员管理系统、楼内巡查等职责。而将人工智能技术与消费者行为大数据融合正为商业地产经营自主创新提供新的机会。

3、数据统计分析技术

数据统计分析在商业地产项目投资和经营管理各阶段管理决策上都饰演关键角色。从消费者流量和行为数据信息，到店面平时销售和商品库存管理，再到商业地产内部租用、营销推广和物业管理服务的成本费及收益的管控，伴随着单独新项目数据信息累积量的日渐扩大，愈来愈多的商业地产公司开始重视日常数据信息的数据分析系统和数据可视化展现。

数据统计分析技术主要就是指各种运用，包含商业智能化(BI)、表格和联网剖析解决(OLAP)到各类方式的高级剖析。在其中商业智能技术包含数据库管理、表格查询、数据统计分析、大数据挖掘、大数据可视化等的迅速发展正为商业地产的数据统计分析提供全方位的升级。

将商业地产内人流量/车流量数据信息、POS和市场销售采集数据、CRM/销售数据分析、商管ERP系统、填报数据、外部大数据等多数据库灵巧连接，再根据数据智能分析服务平台的预设指标值测算，变换为大数据可视化结果展现，进而保证一站式剖析监管，进而提供用数据监测业务流程，根据数据信息改进业务流程，让数据服务于管理决策，进而创建可持续性的核心竞争力，为打造智能化商业地产确立坚实基础。

4、5G技术

5G技术将是里程碑式的意义。不仅带来的是更快的下载速度，它通过低廷时、高平稳、大空间等一系列特性的提高，真实提供人机交互技术、物联网，将驱动器包含VR/AR、物联网、人工智能技术等电子信息技术的全方位升级。

覆盖了5G互联网的购物地区还能出示5G+AI面部识别、5G+8K超清视频、室内精确导航、及其人流量趋势剖析等服务项目。

基于5G的运用探索才刚开始，伴随着物联网、数字孪生技术、人工智能技术、VR/AR等技术的进一步升级，将为商业地产的数字化经营出示了更宽阔的应用领域和使用价值空间。

5、区块链应用

区块链技术，业界广泛认同的界定是一种区块链技术的分布式系统做账方法，能合理地处理因买卖情景受到限制造成 的个人征信成本费过高的难题，这一点在商业地产的租用、项目投资、市场销售等有关买卖阶段都拥有普遍存在的困扰。

6、无界价值

在数智时期，商业地产的空间正被分解为装饰建材和混凝土组成的实体空间和代码组成的虚拟的数据空间，解决了所在位置（和上班时间等）对实体商业的影响，数据空间的使用价值将不断变大。

伴随着智慧城市和建筑智能化的迅速发展，数智技术被大量运用于商业空间当中。当消费者走入商业地产新项目，实际上走进了一个动静结合的双向空间：在砖头混凝土结构造就的实体空间之外，一个以感应器等智能产品和数字代码组成的数据空间。

在动静结合的双空间构架中，商业地产的使用价值也必定会是物理空间使用价值和数据空间使用价值的总数。

换句话说，就是根据实体空间和网站空间对消费者、租赁户的联接效率和核心区效用而提供的空间基本使用价值总数。所在位置的必要性将被消弱，工程建筑形状所承载的作用日趋结合，而考量商业地产使用价值的标尺不仅局限在工程建筑和自然地理自身，也不仅仅是在实体空间中的净收益，只是在实体空间和数据空间的双向空间范畴中所造成的经营和服务项目的所产生的盈利总数。这终将是一次对商业地产价值取向的深刻重构与全新升级。

7、空间即服务

在人类社会经济发展的长河中，商业地产在不同的产业链时期曾经饰演不一样的角色。工业革命以前的农牧业时期，工程建筑体通常是一种权威性和权利的代表，其寓意超出经济发展和功能意义。而工业革命，商业工程建筑体承载着产业链作用，是产业价值链和生产成本的组成部分，所在位置做为影响成本费和资源效率的首要条件决策着商业体的使用价值。

以信息科技驱动器的知识经济时代，商业地产做为人流、现金流和信息流广告的服务平台使用价值被日渐得到高度重视，而商业地产的空间使用价值也就展现为以人为因素导向的信息内容和资产效率升级的服务项目使用价值。

数智时期的来临，5G、物联网、数字孪生和人工智能等技术的发展趋势，物联网和实时互连将变成常态化，人们工作、消费、社交媒体和定居的方式也正脱离完全以固化的工程建筑体为媒介的传统式形状。针对商业地产来讲，建筑空间和所在位置的必要性被消弱，这造成 传统式以收租和物业管理服务方式为代表的商业地产经营管理早已没法创建核心竞争力，以服务项目运营总流量的服务平台联接逻辑思维正重构商业地产的线下推广空间经营使用价值，而商业地产对消费者、租赁户的联接效率则是商业经营的核心。

8、消费即体验

网上零售服务平台的兴起，极大水平上消弱了消费者为单一满足买东西目的而外出的几率。与之相对应，商业地产做为公共性主题活动的服务平台作用正被全方位提高：考虑消费目的的商业空间早已落伍，取代它的是结合消费、社交媒体、探寻、游戏娱乐和发展等作用的体验型空间正变成新的网络热点。

在数智时期，这类感受非实体空间所特有。消费者在实体线室内空间与数据室内空间中每一个接触点上所获得的超预估感受之和才算是商业地产经营为消费者造就的消费使用价值，而它是商业地产对消费者造成不断粘性和品牌影响力的根基所在。

从消费情景考虑，有目的地给消费者造就一个超过希望的空间感受经历，以培养更高韧性的“五感”体验与品牌认可为总体目标，对消费者线上、线下推广消费旅程的每一个接触点，尤其是线下推广空间及其线上与线下互动的连接点展开可靠性设计，进而提供消费者对商业空间的最强使用价值体验。

9、服务即价值

针对全渠道运营时期的租赁户来讲，线下推广空间早已不仅仅是营销渠道，正变成全渠道运营中的品牌形象展厅、用户体验和服务项目终端设备，是对线上营销和线下推广市场销售的全方位适用。

租赁户运营模式的变化必定对传统式以销售总额为考量标尺的租用方式产生冲击：线下推广空间奉献了流量，却无法转换成线下推广销售总额并从房租中完成利润最大化盈利体现，这将促进租赁户与商业地产之间在销售总额和房租测算等租期条文上的不断博弈和方式重构。伴随着数据收集技术的日趋完善，根据服务平台流量逻辑思维重新构建的房租模式或许也将被引进商业地产的实践活动当中。

很多商业地产公司正从运营信息化（1.0）迈进运营数字化（2.0），将要打开以融合大数据展开数字化经营（3.0）的新环节，在传统式的房租模式以外衍生数据服务项目使用价值。

10、总结

在数智时期，商业地产经营的技术专业使用价值将主要表现为由善于实体空间和数字空间经营的双空间投资管理人对商业地产新项目出示的高于销售市场水准盈利而产生的那部分股权溢价。

现阶段，以租用方式为核心的商业地产，在人、货、场的数据信息管理体系中，缺乏对租赁户“货”的数据信息及管理权限，进而无法充分发挥从认知消费者（人）-提高店面销售额（货）-完成商业地产使用价值（场）的利润最大化。

将来，在产生全方位的消费者数据信息的基础上，创建实体空间和数字空间双平台运营方式，全方位融合人、货、场数据信息，从经营管理方面提高对场所内双空间的数据发掘，才可以为租赁户出示更具有深层使用价值的数据服务项目。

另外，伴随着AI、物联网、VR/AR技术的逐步完善和规模性运用，依靠AI技术将实体空间经营数字化，从消费者需求考虑，根据线下去精准推送，完成实体空间和数字空间经营管理体系的连通，进而推动数字化经营。